Ao pensar em estruturar uma holding, quem nunca se perguntou se teria de arcar com o ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — na integralização de bens imóveis ao capital social da empresa?
Esse é um dilema recorrente para famílias que pretendem organizar o patrimônio, antecipar a sucessão e estabelecer regras de governança. A resposta, contudo, está longe de ser meramente operacional: ela depende da interpretação de um dispositivo constitucional cuja redação alimenta, há anos, uma das discussões mais relevantes do planejamento patrimonial e societário.
O ponto de partida: Constituição Federal e Código Tributário Nacional
O ITBI é um imposto de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e disciplinado, em normas gerais, pelos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional. Em linhas gerais, incide sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de determinados direitos reais sobre imóveis.
É importante fazer uma precisão técnica desde o início: quando a própria Constituição retira determinada situação do campo de competência tributária do Município, estamos diante de imunidade tributária, e não de mera isenção. A isenção decorre de lei; a imunidade decorre diretamente da Constituição e funciona como limitação ao poder de tributar.
O artigo 36, inciso I, do CTN estabelece a não incidência do ITBI quando a transmissão ocorre mediante incorporação de bens ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital subscrito. O artigo 37, por sua vez, dispõe que essa regra não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a venda ou a locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
Para o CTN, considera-se preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica, nos períodos legalmente definidos, decorrer dessas operações. Em empresas recém-constituídas, a aferição normalmente ocorre nos três primeiros anos seguintes à aquisição dos bens; nas demais situações, observam-se os dois anos anteriores e os dois anos posteriores.
A controvérsia surge porque o CTN entrou em vigor em 1966, enquanto a Constituição Federal foi promulgada em 1988. Assim, caso se conclua que o texto constitucional estabeleceu imunidade incondicionada para a integralização de capital, a limitação do artigo 37 do CTN não poderia alcançar essa primeira hipótese, por não ter sido recepcionada, nesse ponto, pela nova ordem constitucional. Essa, porém, é uma tese ainda controvertida — e não uma conclusão definitivamente consolidada pelo Supremo Tribunal Federal.
A controvérsia está em duas palavras: “nesses casos”
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal prevê que o ITBI:
“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
A leitura favorável à imunidade incondicionada parte da estrutura sintática do dispositivo. O texto constitucional descreve duas situações distintas: a primeira é a transmissão de bens ou direitos ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital; a segunda é a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Na sequência, a Constituição utiliza a expressão “salvo se, nesses casos”. Pela interpretação literal e pela regra de proximidade do antecedente, a ressalva se referiria apenas à hipótese imediatamente anterior — isto é, aos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção —, e não à integralização de capital mencionada no início do dispositivo.
Essa interpretação é reforçada pela conjunção “nem”, que separa as duas hipóteses, e pela própria autonomia jurídica entre a realização de capital e as operações de reorganização societária (fusão, incorporação, etc.). Assim, a atividade preponderantemente imobiliária da sociedade seria relevante para a segunda parte do dispositivo, mas indiferente quando o imóvel é efetivamente utilizado para integralizar capital social subscrito.
Sob essa perspectiva, a parte final do artigo 156, § 2º, inciso I, não autorizaria o Município a condicionar a imunidade da realização de capital à atividade exercida pela pessoa jurídica. O artigo 37 do CTN permaneceria aplicável às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, mas não à integralização de bens imóveis em pagamento de capital subscrito.
Há, contudo, uma leitura contrária. Para os defensores da imunidade condicionada, a expressão “nesses casos” retomaria o conjunto das situações anteriormente descritas, abrangendo tanto a realização de capital quanto as reorganizações societárias. Nessa linha, o artigo 37 do CTN não criaria uma restrição nova, mas apenas regulamentaria a condição já contida na Constituição.
É justamente entre essas duas interpretações — ambas tecnicamente sustentadas — que se desenvolve a controvérsia atualmente submetida ao STF, diante do Tema 1348, o qual, infelizmente, ainda não possui data de julgamento.
O Tema 796 do STF e o renascimento da tese da imunidade incondicionada
A discussão ganhou novo impulso com o julgamento do Recurso Extraordinário nº 796.376/SC, Tema 796 da repercussão geral, concluído pelo STF em agosto de 2020.
Naquele processo, a controvérsia central não era a atividade preponderante da pessoa jurídica. O que o Supremo analisava era se a imunidade alcançaria a parcela do valor do imóvel que excedesse o montante do capital social efetivamente subscrito e integralizado.
O STF fixou a tese de que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Portanto, permanece um limite objetivo: apenas a parcela efetivamente destinada à realização do capital social está protegida; eventual excedente pode ser submetido ao ITBI.
O ponto que reacendeu a discussão apareceu na fundamentação do voto do ministro Alexandre de Moraes, redator do acórdão. Ao interpretar o artigo 156, § 2º, inciso I, o ministro distinguiu as duas hipóteses constitucionais e afirmou que a imunidade relativa à conferência de bens para integralização de capital subscrito seria incondicionada, enquanto a ressalva da atividade preponderante alcançaria as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Essa passagem é extremamente relevante e passou a ser utilizada por contribuintes e por parte da jurisprudência como fundamento para afastar o ITBI em holdings patrimoniais ou imobiliárias. Ainda assim, é indispensável fazer uma ressalva: a incondicionalidade da imunidade não integrou a tese vinculante do Tema 796, porque a questão da atividade preponderante não era o objeto específico daquele recurso.
Em outras palavras, o Tema 796 oferece um fundamento interpretativo importante, mas não encerrou a controvérsia. A tese vinculante estabelecida pelo STF tratou do limite econômico da imunidade — o valor do capital a integralizar —, e não da incidência, ou não, da condição relacionada à atividade imobiliária.
O Tema 1.348: agora o STF enfrentará diretamente a atividade preponderante
Diante da multiplicação de decisões divergentes, o STF reconheceu repercussão geral no Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP, Tema 1.348, para decidir diretamente se a imunidade do ITBI na integralização de capital permanece aplicável quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é a compra e venda ou a locação de imóveis.
No julgamento virtual iniciado em outubro de 2025, o ministro Edson Fachin votou pela imunidade incondicionada, propondo que a atividade preponderantemente imobiliária seja considerada irrelevante na realização de capital. O ministro Alexandre de Moraes acompanhou o relator, em coerência com a fundamentação que havia apresentado no Tema 796. O ministro Cristiano Zanin também acompanhou.
Após pedido de vista do ministro Gilmar Mendes, o julgamento foi retomado em março de 2026. A ministra Cármen Lúcia aderiu à posição favorável ao contribuinte, enquanto o ministro Gilmar Mendes abriu divergência pela constitucionalidade da condicionante relacionada à atividade preponderante. O placar virtual chegou, assim, a quatro votos a um pela imunidade incondicionada.
Entretanto, em 26 de março de 2026, o ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque. Com isso, o julgamento foi deslocado para o Plenário físico e os votos proferidos no ambiente virtual foram desconsiderados, de modo que todos os ministros deverão votar novamente. Até a atualização deste artigo, em 26 de junho de 2026, não havia decisão definitiva nem nova tese vinculante no Tema 1.348.
Esse dado muda completamente a cautela necessária ao tratar do assunto. Embora tenha existido uma maioria virtual expressiva em favor dos contribuintes, juridicamente o julgamento recomeçará do zero. No direito tributário, o placar que foi zerado pode animar, mas não paga a guia — ao menos ainda não.
O que as notícias jurídicas mais recentes revelam
Os principais veículos jurídicos e econômicos acompanharam essa movimentação e evidenciaram a instabilidade do tema. Em maio de 2026, o JOTA publicou análise intitulada “A interminável saga do ITBI na integralização do capital social”, destacando que o Tema 1.348 permanece distante de uma solução estável. Em março, o mesmo veículo já havia relacionado o julgamento diretamente às holdings imobiliárias e ao planejamento sucessório.
O Valor Econômico noticiou, em 27 de março de 2026, que o STF recomeçaria o julgamento no Plenário físico, ressaltando que o pedido de destaque zerou o placar de quatro votos a um. A notícia também registrou o contraste entre o voto do ministro Edson Fachin, favorável à imunidade incondicionada, e a divergência do ministro Gilmar Mendes, favorável à aplicação da limitação vinculada à atividade imobiliária.
No Migalhas, a discussão passou a contemplar não apenas textos favoráveis à incondicionalidade, mas também análises que revisitam a tese sob os métodos gramatical, histórico e teleológico de interpretação. Em artigo publicado em 31 de maio de 2026, José Marcello Monteiro Gurgel expôs os fundamentos das duas leituras e reviu sua posição anterior, defendendo que a controvérsia não pode ser resolvida apenas pelo trecho do voto proferido no Tema 796.
Já o Consultor Jurídico noticiou, em junho de 2026, uma decisão recente do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que reconheceu a imunidade incondicionada em favor de uma holding patrimonial. A notícia demonstra que, mesmo antes da conclusão do Tema 1.348, a fundamentação favorável aos contribuintes já vem produzindo efeitos concretos nos tribunais estaduais.
As decisões judiciais mais recentes
TJRS: imunidade incondicionada para holding patrimonial
Em 8 de maio de 2026, a 21ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar a Apelação Cível nº 5016937-36.2023.8.21.0033, reconheceu, por maioria, a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização do capital social da Kahuda Holding Ltda.
O Município de São Leopoldo sustentava que a imunidade deveria ser afastada porque o objeto social da empresa abrangia holding patrimonial, compra e venda e locação de imóveis próprios. O TJRS, contudo, concluiu que o artigo 156, § 2º, inciso I, contém duas hipóteses autônomas e que a ressalva relativa à atividade preponderante se aplica exclusivamente à fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.
O acórdão também utilizou o Tema 796 como fundamento e assentou que a imunidade da primeira parte do dispositivo é incondicionada, embora limitada ao valor do capital efetivamente integralizado. Trata-se de uma das decisões judiciais mais recentes e diretamente alinhadas à tese defendida neste artigo.
Conclusão
A interpretação literal do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal permite sustentar que a expressão “nesses casos” se refere somente às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Por essa leitura, a integralização de bens imóveis em realização de capital constitui hipótese autônoma de imunidade, indiferente à atividade preponderante da sociedade adquirente.
O voto do ministro Alexandre de Moraes no Tema 796 fortaleceu essa tese e influenciou decisões posteriores. Todavia, é tecnicamente incorreto afirmar que o STF já tenha fixado, naquele tema, precedente vinculante sobre a incondicionalidade, pois a tese aprovada se limitou à tributação da parcela que excede o capital social a ser integralizado.
O julgamento que poderá resolver diretamente a questão é o Tema 1.348. Embora o Plenário virtual tenha chegado a formar maioria favorável aos contribuintes, o pedido de destaque reiniciou o julgamento e eliminou o placar anterior. Até que o STF profira decisão definitiva, continuará existindo risco de cobrança municipal e de decisões divergentes.
Portanto, a tese da imunidade incondicionada é juridicamente relevante, encontra apoio na literalidade constitucional e ganhou força em julgados recentes. Mas a estruturação de uma holding imobiliária não deve partir da promessa de “ITBI zero” como certeza pronta e acabada. O planejamento responsável exige análise do caso concreto, simulação do impacto tributário, correta formação do capital social e definição prévia da estratégia administrativa ou judicial aplicável.
Referências
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