Durante muitos anos, a constituição de holdings imobiliárias esteve associada, entre outras finalidades, à possibilidade de obter maior eficiência tributária na exploração de imóveis, especialmente quando comparada à tributação dos rendimentos de locação diretamente na pessoa física.
Com a Reforma Tributária, entretanto, uma pergunta passou a ser cada vez mais frequente:
a holding imobiliária ainda vale a pena?
A resposta não pode ser dada apenas comparando alíquotas.
A Reforma Tributária efetivamente altera de forma relevante a tributação do setor imobiliário. Mas, em vez de representar o fim das holdings patrimoniais, as novas regras parecem inaugurar uma fase em que sua utilização exigirá planejamento ainda mais individualizado.
1.Da tributação atual para o IBS e a CBS
No modelo atualmente conhecido pelas holdings imobiliárias tributadas pelo lucro presumido e submetidas ao regime cumulativo, as receitas sujeitas ao PIS e à Cofins sofrem incidência, em regra, às alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, totalizando 3,65% sobre a receita bruta.
É importante fazer aqui uma precisão técnica: no novo sistema, a CBS substituirá o PIS e a Cofins, enquanto o IBS substituirá, gradualmente, ICMS e ISS.
Para o setor imobiliário, contudo, o que importa na prática é que as operações passarão a conviver com a incidência conjunta de IBS e CBS, segundo o regime específico previsto pela Lei Complementar nº 214/2025.
A extinção de PIS e Cofins está prevista a partir de 2027, dentro do cronograma de transição estabelecido pela Reforma.
No caso específico da locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a legislação concedeu redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS.
Isso significa que será aplicada apenas 30% da alíquota-padrão conjunta desses tributos.
A regra está no art. 261, parágrafo único, da Lei Complementar nº 214/2025, reproduzida no art. 379, parágrafo único, do Decreto nº 12.955/2026.
Se adotarmos, apenas para fins de projeção, uma alíquota-padrão conjunta de IBS e CBS próxima de 28%, percentual que vem sendo utilizado nas estimativas oficiais, a incidência nominal sobre a locação corresponderia a aproximadamente 8,4%:
28% × 30% = 8,4%.
É uma elevação expressiva quando comparada aos atuais 3,65% de PIS e Cofins.
Mas essa comparação, isoladamente, conta apenas parte da história.
Primeiro porque os 28% ainda não representam uma alíquota definitiva estabelecida em lei. As alíquotas de referência serão fixadas conforme o mecanismo previsto na Emenda Constitucional nº 132/2023, e as próprias estimativas oficiais atualmente trabalham com valores próximos desse patamar.
Segundo porque 8,4% não significa necessariamente carga tributária efetiva de 8,4%.
A não cumulatividade muda a conta
Uma das principais mudanças introduzidas pelo novo sistema está justamente na lógica de créditos.
Enquanto o regime cumulativo do PIS e da Cofins aplicável a muitas holdings imobiliárias não permite, como regra, o aproveitamento amplo de créditos, IBS e CBS foram estruturados sob uma lógica de não cumulatividade.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que o contribuinte sujeito ao regime regular poderá apropriar créditos relativos às aquisições tributadas, observadas as hipóteses, condições e vedações previstas na legislação.
O Decreto nº 12.955/2026 reproduz essa sistemática ao estabelecer, em seu art. 47, o direito à apropriação dos créditos decorrentes das operações em que o contribuinte figure como adquirente, ressalvadas especialmente as situações de uso ou consumo pessoal e demais vedações legais.
Por isso, a comparação entre o sistema atual e o futuro não deveria ser resumida simplesmente desta maneira:
3,65% hoje versus 8,4% amanhã.
A análise correta deverá considerar a carga líquida, após os créditos efetivamente aproveitáveis pela estrutura.
Além disso, nas locações de imóveis residenciais, a legislação ainda prevê um redutor social da base de cálculo, atualmente estabelecido em R$ 600,00 por imóvel residencial, por mês, sujeito à atualização, o que também pode reduzir a incidência efetiva em determinadas situações.
Em outras palavras, a alíquota nominal será maior, mas a Reforma cria mecanismos que exigem uma análise muito mais aprofundada da operação concreta.
2. E há uma mudança ainda mais importante: a tributação da pessoa física
Talvez este seja um dos pontos que mais alteram a discussão sobre a conveniência das holdings imobiliárias.
Historicamente, ao comparar a exploração dos imóveis pela pessoa física ou por uma pessoa jurídica, havia uma diferença bastante clara entre os regimes tributários aplicáveis a cada estrutura.
A Reforma Tributária modifica parcialmente esse cenário porque determinadas pessoas físicas também passarão a ser contribuintes de IBS e CBS nas operações imobiliárias.
Na locação, cessão onerosa e arrendamento, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, ocorrerem cumulativamente duas condições: a receita proveniente dessas operações superar R$ 240 mil, valor sujeito à atualização, e as operações envolverem quatro ou mais unidades imobiliárias
A legislação também prevê o enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita ultrapassar em mais de R$ 288mil, independentemente da quantidade de bens imóveis.
Portanto, é incorreto imaginar que a Reforma simplesmente tornou a pessoa física “mais vantajosa” porque aumentou a tributação da pessoa jurídica.
Para proprietários com carteiras imobiliárias mais relevantes, a própria manutenção dos imóveis na pessoa física poderá passar a acarretar, além do Imposto de Renda, incidência de IBS e CBS.
E é justamente aqui que a holding volta ao centro da estratégia.
Quando a pessoa física também passa a integrar o campo de incidência dos novos tributos, a decisão entre manter os imóveis diretamente no patrimônio pessoal ou estruturá-los por meio de uma holding deixa de ser respondida apenas pela existência de IBS e CBS.
Será necessário colocar os dois cenários lado a lado.
3. A holding continua podendo gerar eficiência tributária
Isso não significa, naturalmente, que toda pessoa que possui imóveis deva constituir uma holding.
A estrutura somente faz sentido quando os números, o patrimônio e os objetivos familiares justificam sua adoção.
A partir da Reforma, uma análise adequada deverá considerar conjuntamente a tributação da renda na pessoa física, a incidência de IBS e CBS quando houver enquadramento como contribuinte, a tributação da pessoa jurídica pelo IRPJ e pela CSLL, os créditos de IBS e CBS efetivamente aproveitáveis, os redutores aplicáveis às operações imobiliárias, os custos de constituição e manutenção da estrutura e os efeitos tributários da transferência dos imóveis.
Em determinados cenários, a holding poderá continuar produzindo economia tributária relevante.
Em outros, a diferença poderá diminuir.
E existirão situações em que a vantagem tributária isoladamente considerada sequer será suficiente para justificar a reorganização.
Essa é justamente uma das consequências mais importantes da Reforma:
as holdings padronizadas tendem a perder espaço para planejamentos efetivamente personalizados.
Não haverá uma resposta universal.
Haverá cálculo.
Mas reduzir a holding ao imposto sempre foi um erro. Existe ainda outro aspecto frequentemente esquecido nesse debate. Uma holding patrimonial não serve apenas para pagar menos tributos.
Quando adequadamente estruturada, ela permite centralizar a administração dos imóveis, organizar receitas e despesas, estabelecer regras de gestão, disciplinar a participação de familiares, definir mecanismos de governança e preparar a sucessão patrimonial.
Em vez de vários imóveis dispersos entre pessoas físicas, inventários futuros e copropriedades potencialmente conflituosas, o patrimônio pode ser organizado dentro de uma estrutura societária com regras previamente definidas.
A sucessão também pode deixar de ocorrer diretamente sobre cada imóvel e passar a ser planejada em torno das participações societárias, permitindo a adoção de instrumentos de governança, doações com reserva de usufruto e cláusulas protetivas, quando juridicamente adequadas ao caso concreto.
Nenhuma dessas funções desaparece com o IBS ou com a CBS.
Ao contrário. Quanto mais complexo se torna o ambiente tributário e patrimonial, maior tende a ser a importância da organização.
4. O que muda, então?
Muda a pergunta.
Antes, muitos planejamentos começavam com:
“Quanto eu economizo de imposto colocando meus imóveis em uma holding?”
Depois da Reforma Tributária, a pergunta deverá ser mais ampla:
“Qual é a estrutura mais eficiente para administrar, tributar, proteger e transmitir este patrimônio ao longo dos próximos anos?”
Essa mudança de perspectiva é fundamental.
A Reforma Tributária não decretou o fim das holdings imobiliárias. Ela decretou, isso sim, o fim da análise superficial que tratava qualquer holding como sinônimo automático de economia tributária.
Em 2033, quando estiver concluída a transição do novo sistema de tributação do consumo, certamente teremos uma realidade tributária diferente daquela que conhecemos hoje.
Algumas estruturas precisarão ser revistas. Outras continuarão extremamente eficientes. E novas holdings poderão ser ainda mais justificáveis justamente porque seus proprietários, se mantivessem os imóveis na pessoa física, também poderiam estar sujeitos ao IBS e à CBS.
Por isso, a Reforma Tributária não representa necessariamente o fim da vantagem das holdings imobiliárias.
Representa o início de uma nova fase: menos baseada em fórmulas prontas e muito mais dependente de planejamento tributário, societário e sucessório integrado.
A holding continua sendo uma excelente ferramenta. Mas, daqui em diante, mais do que nunca, ela precisará ser desenhada — e não simplesmente aberta.
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REFERÊNCIAS
BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Brasília, DF: Presidência da República, 2023. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm. Acesso em: 9 ago. 2026.
BRASIL. Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998. Altera a legislação tributária federal. Brasília, DF: Presidência da República, 1998. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9718compilada.htm. Acesso em: 9 ago. 2026.
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária correlata. Brasília, DF: Presidência da República, 2025. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm. Acesso em: 9 ago. 2026.
BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Institui o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS); dispõe sobre o processo administrativo tributário do IBS, sobre a distribuição do produto de sua arrecadação e estabelece normas gerais relativas ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD), entre outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 2026. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm. Acesso em: 9 ago. 2026.
BRASIL. Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026. Regulamenta a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 2026. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2026/decreto/d12955.htm. Acesso em: 9 ago. 2026.
BRASIL. Receita Federal do Brasil. Entenda a Reforma Tributária do Consumo. Brasília, DF: Receita Federal do Brasil, 2025. Disponível em: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/acesso-a-informacao/acoes-e-programas/programas-e-atividades/reforma-tributaria-do-consumo/entenda. Acesso em: 9 ago. 2026.
COMITÊ GESTOR DO IMPOSTO SOBRE BENS E SERVIÇOS (CGIBS). Resolução CGIBS nº 14, de 29 de julho de 2026. Proposta percentual IBS – CGIBS 2027. Brasília, DF: CGIBS, 2026. Disponível em: https://www.cgibs.gov.br/upload/arquivos/202607/31144942-resoluc-ao-cgibs-n-14-de-29-de-julho-de-2026-proposta-percentual-ibs-cgibs-2027.pdf. Acesso em: 9 ago. 2026.
